Les maisons ont toujours la cote dans les villes moyennes

Le dynamisme du marché immobilier ne se dément pas ! Plus d’un million de logements anciens se sont vendus depuis un an avec une priorité accordée aux maisons situées dans les petites et villes moyennes. Un engouement qui dope les prix de vente !

Les maisons à l’écart des métropoles ont toujours le vent en poupe ! La note de conjoncture des Notaires de France, publiée aujourd’hui, vient de le confirmer. Portées par un marché immobilier toujours dynamique avec 1 130 000 ventes de logements anciens comptabilisées à la fin mai 2021 par rapport à mai 2020, les transactions s’orientent toujours sur les maisons situées dans les petites villes et les villes moyennes.

Un environnement plus agréable. La recherche d’une meilleure qualité de vie, de logements plus spacieux et abordables, a en effet incité plus d’un citadin à fuir les grandes villes voire à quitter leur département où ils résidaient. Au 2 ème semestre 2020, 26,7 % des acquéreurs de maisons ont en effet changé de département contre 23,50 % au 2 ème semestre 2019.

Les régions concernées. Si cette tendance a été amorcée en région parisienne - les franciliens emménageant dans l’Eure, l’Eure-et-Loire ou l’Yonne - elle s’est ensuite développée dans les grandes métropoles. Des lyonnais se sont ainsi installés dans des villes comptant moins de 3500 habitants dans l’Ain, l’Isère ou la Loire. Les Toulousains ont aussi suivi le mouvement en quittant la préfecture de la Haute-Garonne ou la métropole pour le Tarn-et-Garonne notamment.

Une hausse des prix ralentie. Cette croissance des volumes de ventes s’est traduite par une hausse des prix qui ralentit néanmoins. Les prix ont en effet progressé de 5,9 % sur un an après une hausse de 6,4 %, une légère inflexion consécutive au repli des valeurs des appartements. Ces derniers ont vu en effet leurs prix bondir de 5 % sur un an après une inflation de 6,3 % au 4 ème trimestre 2020.

Les maisons ont la cote. Les prix des maisons sont, en revanche, toujours abonnés à la hausse (+ 6,6 % sur un an après un bond de 6,5 % au 4 ème trimestre 2020). Et cette tendance devrait se confirmer les prochains mois. Selon les promesses de ventes signées dans les études notariales, les notaires anticipent, à la fin août 2021, une progression des prix atteignant près de 9 % par rapport à août 2020 pour les maisons contre 5,5 % pour les appartements à la même période.

Des acquéreurs locaux exclus. Cette inflation importante des prix n’est d’ailleurs pas sans risque pour les marchés immobiliers. Les notaires pointant du doigt des prix anormalement élevés et pas toujours justifiés résultant des transactions des résidents des métropoles disposant d’un pouvoir d’achat important. Une nouvelle donne immobilière qui exclut de fait un certain nombre de ménages locaux qui ne peuvent plus acheter leur résidence principale. Ce phénomène est connu de longue date dans les régions touristiques comme le Pays Basque où le prix de l’immobilier devenu prohibitif oblige les travailleurs locaux à s’éloigner des centres urbains comme Biarritz ou Anglet pour se loger !

Prix de l’immobilier plus sages en métropoles. Principe des vases communicants, le départ des acquéreurs des métropoles diminue la demande, selon les notaires, freinant du coup la hausse ininterrompue des prix des biens. Un phénomène déjà observé à Paris où les ventes ont chuté de 14 % au 1er trimestre 2021 par rapport au 1er trimestre 2020. Selon les promesses de vente signées, les logements devraient se vendre 10 720 € le m², fin août 2021 soit une inflexion de 0,2 % sur un an.

Exode urbain : mythe ou réalité ?

Alors que le confinement a donné des envies d’ailleurs à de nombreux citadins, certains évoquent un exode rural qui verrait les citadins poser leurs valises dans les communes rurales. Si la néo-ruralité apparue dans les années soixante n’est pas un mirage, ce n’est pas non plus un mouvement massif comme le rappelle Denis Pilato, rédacteur-en-chef du magazine Néoruro, lors d’un débat organisé par le Think Tank Territoires et Consciences. Cet expert estimant que 100 000 néoruraux s'installent chaque année, un chiffre en croissance.

Projet à préparer. Ce phénomène est d’ailleurs d’autant plus limité que la néo-ruralité ne s’improvise pas. Il faut en compter pas moins de 12 à 18 mois pour préparer son projet. Car ce dernier ne se limite pas à l’achat de sa résidence principale. Il faut en effet, dans certains cas, prévoir une reconversion professionnelle pour l’un des deux conjoints avec une formation à suivre. Tous les candidats à la néo-ruralité ne partent pas non plus avec les mêmes chances. Certains parviennent à rebondir plus facilement tel ce père de famille caviste à Issy-les-Moulineux (Hauts-de-Seine) qui a trouvé un emploi dans un hyper-marché au prix de quelques concessions professionnelles. Certaines catégories intellectuelles tels que les consultants peuvent aussi plus facilement s’éloigner des métropoles pour exercer leur activité.

Des villes reliées. Si les communes rurales peuvent séduire une partie des acquéreurs, elles ne peuvent pas pour autant lutter avec les villes. « Les villes qui attirent sont connectées aux grandes villes », observe François Proost, responsable de l’activité immobilière au conseil supérieur du notariat (CSN) qui juge excessif le terme exode rural lui préférant la notion de rééquilibrage. « Il n’y a pas un désert français à côté de Paris mais une dynamique des grands pôles urbains qui gagne les territoires ruraux et les villes moyennes ». Les villes moyennes ont tout de même de beaux atouts à faire valoir avec une offre de commerces, des écoles et une proximité avec les pôles d'emplois des métropoles, accessibles par la route ou le train.